Wechselt der Eigentümer eines Grundstücks, löst dies im Regelfall Grunderwerbsteuer aus. Geht jedoch das Eigentum an einem Grundstück von einer Gesamthand, z. B. einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder Kommanditgesellschaft, auf eine andere Gesamthand über, so wird Grunderwerbsteuer nicht erhoben, soweit an beiden Gesamthandsgemeinschaften dieselben Personen in demselben Verhältnis beteiligt sind. Voraussetzung für die Grunderwerbsteuerbefreiung ist, dass sich der Anteil des einzelnen Gesamthänders am Vermögen der erwerbenden Gesamthand innerhalb von fünf Jahren nach dem Eigentumsübergang nicht vermindert.

Unschädlich ist, wenn der Gesamthänder innerhalb des Fünfjahreszeitraums Anteile auf seinen Ehegatten, seine Lebenspartnerin bzw. Lebenspartner oder Personen, mit denen er in gerader Linie verwandt ist, überträgt. Allerdings müssen diese Personen ihre Beteiligung an der Gesamthand über den Fünfjahreszeitraum aufrechterhalten.

Wird allerdings die erwerbende Gesamthandsgemeinschaft innerhalb des Fünfjahreszeitraums in eine Kapitalgesellschaft umgewandelt, entfällt rückwirkend die Grunderwerbsteuerbefreiung. Während bei einer Gesamthandsgemeinschaft die Gesamthänder an dem Grundstück dinglich mitberechtigt sind (was Zweck der Grunderwerbsteuerbefreiung ist), entfällt diese Mitberechtigung bei den Gesellschaftern einer Kapitalgesellschaft.

Einfaches Beispiel:

Bei einer grundstücksbesitzenden GmbH & Co. KG ist die GmbH nicht am Vermögen beteiligt, Kommanditisten je zur Hälfte sind A und B. Die KG überträgt ein Grundstück auf eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), an der A und B zu je 50 % beteiligt sind. A überträgt nach zwei Jahren die Hälfte seines Anteils auf seine Tochter T. Nach zwei weiteren Jahren wird die GbR in eine GmbH „umgewandelt“.

Die Übertragung des Grundstücks von der KG auf die GbR war von der Grunderwerbsteuer befreit. Ebenfalls von der Grunderwerbsteuer befreit war die Übertragung eines Teilanteils von A auf T. Durch die „Umwandlung“ der GbR innerhalb des Fünfjahreszeitraums entfällt rückwirkend die Grunderwerbsteuerbefreiung für die Übertragung des Grundstücks von der KG auf die GbR.

Die vorgenannten Grundsätze gelten auch in Fällen eines sog. fiktiven Grundstücksübergangs, der vorliegt, wenn mindestens 95 % der Anteile an einer Personengesellschaft auf neue Gesellschafter übergehen.

Abwandlung des Beispiels:

A und B übertragen ihre Kommanditanteile an der GmbH & Co. KG 1 auf eine GmbH & Co. KG 2, an der sie ebenfalls je zur Hälfte beteiligt sind. Die KG 2 wird nach drei Jahren in eine GmbH umgewandelt.

Da sich durch die Übertragung der Kommanditanteile der Gesellschafterbestand der KG 1 zu mindestens 95 % (im konkreten Fall zu 100 %) ändert, löst dieser Vorgang eigentlich Grunderwerbsteuer aus. Diese wird aber nicht erhoben, da an der erwerbenden Personengesellschaft dieselben Personen in demselben Verhältnis beteiligt sind. Durch die spätere Umwandlung der KG 2 in eine GmbH entfällt rückwirkend die Grunderwerbsteuerbefreiung. Schuldnerin der Grunderwerbsteuer ist die KG 1.

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