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NB Steuerberatung Nürnberg - Neugebauer & Binder Steuerberater GbR

Der Bundesfinanzhof (BFH) hatte 2012 entschieden, dass Schuldzinsen für ein Darlehen, das ursprünglich zur Finanzierung von Anschaffungskosten einer zur Vermietung bestimmten Immobilie aufgenommen wurde, auch dann noch als nachträgliche Werbungskosten abgezogen werden können, wenn das Gebäude veräußert wird, der Veräußerungserlös aber nicht ausreicht, um die Darlehensverbindlichkeit zu tilgen. Das Gericht hatte jetzt folgenden Fall zu beurteilen: Ein Steuerzahler erwarb 1999 ein mit einer Gaststätte und mit sieben Ferienwohnungen bebautes Grundstück, aus dem er in den Jahren 2003 bis 2006 Verluste aus Vermietung und Verpachtung erzielte. Im Zeitpunkt des Erwerbs bestand für das gesamte Objekt bzw. das gesamte Grundstück zunächst ein auf 10 Jahre befristetes Mietverhältnis, das 2003 infolge der Insolvenz des Mieters beendet wurde. Wegen mangelnder Rentabilität des Gesamtobjekts versuchte der Eigentümer (neben seinen Vermietungsbemühungen) ab Mai 2003, das Objekt zu veräußern, was ihm 2008 gelang. Das Finanzamt berücksichtigte die Verluste nicht. Es ging davon aus, dass der Eigentümer seine Einkünfteerzielungsabsicht wegen der seit 2003 unternommenen Verkaufsbemühungen aufgegeben hatte.
Der BFH hat in seiner Entscheidung hervorgehoben, dass ein fortdauernder Veranlassungszusammenhang von (nachträglichen) Schuldzinsen mit früheren Einkünften aus Vermietung nicht anzunehmen ist, wenn der Steuerzahler zwar ursprünglich mit Einkünfteerzielungsabsicht gehandelt hat, seine Absicht zu einer (weiteren) Einkünfteerzielung jedoch bereits vor der Veräußerung des Immobilienobjekts aus anderen Gründen weggefallen ist.

Hinweis: Die Sache ist an das Finanzgericht zurückverwiesen und mit folgenden Vorgaben versehen worden:
• Es ist der Frage nachzugehen, ob der Kläger hinsichtlich sämtlicher auf dem Grundstück befindlichen Immobilienobjekte mit Einkünfteerzielungsabsicht gehandelt hat.
• Kommt man zu dem Ergebnis, dass der Kläger seine Einkünfteerzielungsabsicht zwischenzeitlich nicht aufgegeben hat, sind die erklärten Einkünfte des Klägers dem Grunde nach zu berücksichtigen, aber der Höhe nach zu prüfen.
• Kommt man zu dem Ergebnis, dass der Steuerzahler zu einem bestimmten Zeitpunkt seine Einkünfteerzielungsabsicht hinsichtlich des Gesamtobjekts aufgegeben hat und diese nicht (auch nicht hinsichtlich einzelner Objekte) wieder aufgenommen hat, scheidet ein Abzug (nachträglicher) Schuldzinsen aus.
• Kommt man zu dem Ergebnis, dass der Steuerzahler zu einem bestimmten Zeitpunkt seine Einkünfteerzielungsabsicht hinsichtlich des Gesamtobjekts aufgegeben hat und diese nur hinsichtlich einzelner Objekte auf dem Grundstück wieder aufgenommen hat, sind die geltend gemachten Schuldzinsen ggf. anteilig bei den hinsichtlich dieser Objekte noch zu ermittelnden Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu berücksichtigen.

 

Quellen: BFH, Urt. v. 20.6.2012, IX R 67/10; BFH, Urt. v. 8.4.2014, IX R 45/13;BFH, Urt. v. 21.1.2014, IX R 37/12.

 

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Der Bundesgerichtshof  (BGH) hatte die Frage zu entscheiden, ob eine Erlaubnis zur Untervermietung einen Mieter auch zur Überlassung der Wohnung an Touristen berechtigt.

In dem vom Gericht entschiedenen Fall hatte der Vermieter dem Mieter eine Erlaubnis zur Untervermietung ohne vorherige Überprüfung gewünschter Untermieter erteilt. Er verlangte jedoch, dass der Mieter den Untermietern Postvollmacht erteilt, damit alle Schreiben von ihm als ordnungsgemäß zugestellt gelten, wenn sie in den Briefkasten gelangen. Der Mieter bot die Wohnung im Internet zur tageweisen Anmietung an Feriengäste an. Der Vermieter beanstandete daraufhin eine derartige Nutzung als vertragswidrig und mahnte den Mieter unter Androhung einer Kündigung ab. Der Mieter war der Ansicht, dass die Vermietung an Touristen von der erteilten Untervermietungserlaubnis umfasst ist. Dies sah das Gericht anders. Die Überlassung der Wohnung an beliebige Touristen unterscheidet sich von einer gewöhnlich auf eine gewisse Dauer angelegten Untervermietung und ist deshalb nicht ohne weiteres von einer Erlaubnis zur Untervermietung gedeckt. Da der Vermieter zudem verlangt hatte, den Untermietern Postvollmacht zu erteilen, war schon daraus erkennbar, dass sich die Erlaubnis nicht auf die Vermietung an Touristen erstreckt, die eine solche Funktion offensichtlich nicht wahrnehmen können.

BGH, Urt. v. 8.1.2014, VIII ZR 210/13

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Mieter dürfen Ihre Betriebskostenabrechnung überprüfen. Darauf weist der Deutsche Mieterbund (DMB) hin. Dazu dürfen sie die Rechnungsunterlagen, Versicherungspolicen oder Verträge einsehen. Allerdings haben Mieter keinen Anspruch darauf, dass ihnen diese Unterlagen zugeschickt werden. In der Regel können sie die Papiere im Büro des Vermieters oder der Hausverwaltung einsehen. Anders ist es, wenn die Mieter nicht in derselben Stadt wohnen. Dann kann ihnen nicht zugemutet werden, zu ihrem Vermieter zu fahren, um die Unterlagen einzusehen. In diesen Fällen können Mieter die Übersendung von Belegkopien gegen Kostenerstattung fordern.